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房企普遍缺钱成常态 刚需买房成本或要增加几十万

2018年刚开局,不管是房企还是刚需,都面临着前所未有的压力......据装一网了解,我国部分银行已暂停受理房地产行业新增授信,或暂停房地产开发贷业务。同时,信托业人士透露,在严监管背景下,信托公司地产融资业务更趋审慎。

房价下降

断粮了!房企的开发贷被部分银行暂停

这意味着,随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场,房企融资难度越来越大。

比如,1月29日,一份关于恒丰银行暂停新增房地产授信的内部通知传遍了银行同业圈。

恒丰银行1月29日起暂停受理房地产行业新增授信业务,存量业务可正常受理。

恒丰银行回应称:“关于暂停受理房地产行业新增授信业务,是基于我行贷款结构调整作出的正常经营决策,我行的房地产贷款占比比较高,属于暂时性内部管理措施,不涉及其他。”

其实不止恒丰银行这一家收紧房地产信贷,据银行内部人士透露,目前多家银行对房地产的融资已经收紧或暂停。

很快,这一问题得到了《中国证券报》的证实,据报道,1月30日,在全国范围内,已有部分银行下发相关文件,或已暂停受理房地产行业新增授信业务,或暂停开发贷业务。

不论这种政策是不是如恒丰银行所说,是一种结构性调整,一个不争的事实却摆在大家眼前,那就是——

房地产企业的融资正在日益从紧,对于房地产企业来说,无论是买地拿地,还是开发建设,乃至于销售是一个异常漫长的过程。

一般一个楼盘的开发周期需要2-3年,而一家有规模房地产开发企业一般不会一个楼盘一个楼盘的开发,往往是多个城市多个楼盘的集中开发,这对于企业的融资压力更大,所以业内甚至有这样的说法,一家房地产企业发展的好不好主要看他的财务总监融资能力强不强。

而如今,在大环境的变化下,房地产企业的苦日子看来是要来了。

房企缺钱,任小米的三大预言要成真?

众所周知,房地产企业一直都是一个高金融杠杆的发展模式,

据Wind资讯统计数据计算,截至2017年9月底,136家上市房企的平均资产负债率为79.45%,去年则为77.5%,同比增加1.95个百分点。 这意味着房企资产里超过79%的钱都是借来的。

而房企负债当中银行贷款无疑是主角,在过去的两年里,我们看到不少KFS一直不停的拿地,造出不少地王,表面看上去风光无限,而背后却是拿地抵押贷款,套取银行资金,资产负债率也急速上升。

房企普遍缺钱,是今天的“新常态”。

如果,今年银行给予开发商的两种重要融资方式——授信和开发贷,全面收紧的话,意味着房地产借钱渠道被掐断,那么对今年的销售以及房价会产生很大的影响。

房企断粮的消息一出,很多人惊呼,楼市寒冬来了,难道任小米的三个预测要成真了?

第一,2018年房地产投资一定是下降,增速下降的幅度可能会稳中有降。

第二,房地产开发面积会下降。从2017年竣工情况来看,(房地产开发面积)并没有得到好转,房子卖了将近17亿平方米,但是竣工的只有10亿多点。

第三个,房价下降的城市会越来越多。

自从房子被定性为“房住不炒”、强调“去杠杆”后,18年的信贷一定会更紧,房企这一年的日子不好过,加上地方调控政策的力度(限购、限贷、限价)。大的方向没有变房地产投资、房地产开发面积下降那就是大概率事件。

相比房价下降的城市多不多这个问题,大家更关心的是房价跌幅大不大。在现有政策条件不变的情况下,房价是不可能大跌的,历年来,房价大跌的风险大于大涨。

并且18年房贷利率上涨是大概率事件。这对刚需来说,简直就是场噩梦。

刚需买房成本增加,现在买房合适吗?

据权威媒体报道,中行、工行、农行、建行四大行自2月1日起,对广州地区无房或有房已结清的住房按揭利率上浮10%。

目前这个消息还没得到官方确认,但据报道披露,已经向四大行广州分行求证,农行、工行、中行均给出肯定答复。

购房贷款利率上浮,意味着购房成本的上升。以广州一套标准大小(90平米)住宅为例,来计算一下利率上浮前后的购房成本。

中国房价网显示的广州二手房房价为31409元/平方米,一套90平米的住宅,总价为283万,按照30年等额本息计算,房贷利率上浮前,需要还款378万。

房贷利率上浮10%后,需要还款400万。

经过计算可以看到,利率上浮前后购房成本相差22万元!

广州四大行首套房利率上浮,最近也有银行暂停开发贷的新闻。地产情报站也有粉丝在申请房贷,问我利率会不会降下来。

我只能说,现在基准4.9,上浮1.1才5点多,历史基准最高点在7,按照之前房产周期10年来的连续五六次加息程度,再参考18年美国加息大环境,最恐怖的事情应该是房贷会继续上浮,估计上浮40%也是有可能的,也就是说,利率到7才接近历史最高水平。 回想14,15年时候0.7的优质贷款,简直是笔财富了。

看到这,肯定有人问,房贷利率上升,利息越来越贵了!普通人还有上车的机会吗?

任大炮如是说——

“如果你有直接购房需求的话,什么时候都可以买。你总想看那个最低点,其实你很难抓住最低点;你总想躲开最高点也很难躲开,因为他可能越来越高。”

对于投资房产的粉丝们来说,多看少动,除非买到笋盘,比如八折,七折,什么时候都可以买,买入就赚了。投资这事,跟种庄稼差不多。这几年闹旱,所以不着急再等等。

现在,无论内外环境来看,今年房贷利率下降的可能性很小,继续上涨的可能性倒很大,买房的成本只会越来越高。

来源:凤凰房产

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