看房子时间长了的朋友都会知道，若要在心底里面给一个项目的打分，进而去购房这个项目,置业安家.天时地利人和，各种因素很多。但是，如果分析一个项目值不值得卖的原因，多数躲不开两个原因，一是拿错地(位置)了，二是定位(需求)错了。因此，要一窥金茂北京国际社区为什么在2020年的限竞房市场中成为销售业绩黑马，得到广大购房客户的认可和购买显然要从土地开始。

金茂北京国际社区的地块，是和北京城建组成联合体拿的。小编当时了解一些情况，据说当时在金茂内部，是否”必拿“这个地块也是有一定争议的，但是经过一番讨论，”支持“的意见形成了大多数，并且最终统一思想，形成共识，拿下地块。

金茂现在的操盘团队的主要负责人，在拿地之前，去地块现场和周边现场考察、踩点了多次，据说，为了了解详细的实地情况，专门走了若干条不同的路，在不同的时间去看。最终，他们看中了这个地块的以下三点：

1. 地块面积足够大。这个地块，规划建面约28万平方米，如果结合上地下配套面积等，面积约在40万平方米上下。这样的面积，在近10年的北京土地市场上其实并不多见，也就是说，这是一个久违的”大盘“地块，大盘意味着什么？意味着配套可以施展的空间大，整盘开发可以有的放矢,来满足业主对生活的极致体验,而这恰恰契合金茂的优势。
2. 地块所处地区，是顺义新城板块，有很好的产业定位规划和未来配套，而地块所在的地区，又是一块处女地，基本没有经历过强度开发。也就是说，这是一个未来预期很好的、又没有被开发过的地块，整体区域价值的抬升态势，是非常可取，也非常可贵的。
3. 楼面价低。金茂北京国际社区是限竞房地块，按70/90规划，成交后，楼面价大约在14909元/平方米左右。而长期以来，即便是限竞房的地块，在北京土地市场上，楼面价低于2万元的土地少之又少。这样使得项目成为京北仅有的单价不超3万/㎡,两居总价仅仅才200万首付才70万的项目.

地块大、空间大、楼面价便宜、整盘开发可预期，这些实际上都非常对金茂的胃口。为什么这么说，因为金茂真正的优势在于城市运营，长沙梅溪湖、上海崇明岛、青岛中欧国际城青岛新城等，都是比较成熟的案例。换句话说，这个地块，业主对金茂的操盘建设运营信心，要远远大于其他开发商，而从现在的市场表现来看，也是如此。

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上述地块条件，实际上可以推导出这样一个轮廓——配套丰富而总价不高。这种轮廓，最适合于什么样的市场需求？显然是刚需，也就是首次在北京置业的群体。业内俗称，”买票上车“。

应该说，得出上述答案一点也不难。但仅有这个答案，恐怕并不能做到开盘日销814套的业绩。小编注意到一点，金茂北京国际社区，站在”青年“的角度来描述设计建设营销服务客户，而不是用传统的”刚需“这个概念，”青年“和”刚需“，只是包装词汇的不同么!

答案是否定。金茂北京国际社区的客户群体”青年“，是围绕青年群体，尤其是90后、95后群体的支付能力、消费习惯、生活习惯、住房功能需求所展开的一系列策略、行动和打法的总和。而不是仅仅用价格区分，“买票上车”。这是一种尊重，现在看，这种尊重，得到了销售业绩的回报。

从总价上来看，金茂北京国际社区的价格区间，和北京过往的限竞房都有所不同。以总价匡算，北京限竞房此前的最低总价区间，一般在300~400万之间。这意味着即便是首套房的首付都要超过100万以上，这对于家不在北京，首次购房的、家庭条件一般的、刚刚工作的年轻人而言，如果自己支付，是有一定困难和压力的。

金茂曾经在前期进行过一项调研，其中70%的90后，在回答是否想过在北京买房的时候，都选择了否定的答案。小编觉得，这很说明问题，这个答案就是代表着，北京的高房价已经到了让很多90、95后的年轻人，不敢想买房这件事的程度。而这，恰恰是市场机会所在。

如何抓住这个没有被满足的几乎？或者说顺应市场,相应国家政策房子是用来住的,不是用来炒的基本国策.反过来看金茂北京国际社区，其总价都控制在190~250万左右的区间之中，这样的首付压力，对于90、95后的人群来说，就轻了很多，从而扫除了他们在购置属于自己住房路上的最大障碍。

同时成仁达己，金茂开发商资金流也具备了高周转的可能性，总价低——具有支付能力的购买人群基数大——销售进度快就更成为可能。搞清了这一基础性的定位，金茂北京国际社区的项目运营骨架，也就搭建完了重要的一部分。

请注意，是一部分，而不是全部，这一点，小编特别要提醒，只有这部分，还远远不够。

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这个提醒的原因在于，90、95后这个消费群体，已经和80后不同，和70后就更加不同。具体到购房消费上，也是一样。因此，仅仅依靠低总价，并不能吸引他们。对于这一社会群体而言，他们对生活是有要求的，他们对生活的要求，就是对住房的要求。

这一点，开发商并不是拍脑门想出来的，而是通过大量的对90后、95后客户的调研得出的结论,大致有如下几点：

1. 如果一个城市对青年人不友好，那么我们会选择离开他。我们担心的是活不活的好，而不是活不活的了的问题。
2. 对住宅的品质、住房的功能、社区的功能有较高的要求。接受调研的很多90、95后的租房，基本上都是通过蛋壳、自如等有品牌的住房租赁企业完成，而且其中相当比例，是选择当日下订。
3. 70%的人回答没有考虑过在北京买房，但是，当被告知，在距离望京1小时通勤距离的地方，有一个金茂开发、总价在150~250万的住宅项目时，有60%的受访者表示想买。
4. 希望通过手机，简单地搞定所有服务服务。用参与调研的朋友对小编说的话，就是”最好坐在沙发上一动不动，就都搞定“。这实际上表明他们这一代人的生活和成长环境，决定了他们对物业服务的要求很高。

通过以上的调研，开发商发现，90、95后这个群体的购房需求，常年以来，在北京房价水平的结构中，确实是一个空白。这的确是一个商业机会，但是，这个商业机会，能否转化为业绩、流水，或者说，是否仅凭价格，就能把钱从这些年轻人的口袋中掏出来？答案显然是不能这么简单。

因此，开发商根据调研可以得出一个初步的结论，这个结论包括以下几个方面：

1. 控制总价。
2. 社区功能配套要完善，年轻人是在这里生活，而不仅是在这里居住。
3. 住房功能要完善、创新，符合青年人的生活规律和特点。
4. 物业服务要要具有高水平。
5. 营销推广要以符合青年人口味的方式进行。

道理想清楚到这个程度，开发商知道，房子要这样建设更能让广大业主满意。

4户型

金茂北京国际社区的户型设计、样板间设计，并不是由业内传统的那几家设计机构完成的，而是找了一家建筑设计机构操刀，这家新锐设计团队曾亲自打造了Mini Cooper的展厅。这也就解释了，攸克君为什么感受到的，金茂北京国际社区的户内设计，在其功能性方面，有着非常明确的主诉求的原因所在。而不是传统项目的内装，只是用某种风格、某种色调将室内”包装“起来，达成某种视觉效果就完事了。

在70平方米的户型中，功能主诉求意味非常明显的，一个是浴缸的设置，一个是吧台式开放厨房的设置。实际上，这个室内的布局结构，以功能性诉求为核心，是经过调整和修改的。原来厨房的位置，被改造成了浴室，放置了浴缸。同时，将厨房改做敞开式的小吧台。于是，在70平方米的空间中，既有浴缸，又有社交空间。

这不免让小编想到了酒店，五星级、超五星级酒店里的高级套房，面积也在50~70平方米左右，面积虽然不大，但是却可以提供足够的生活品质感。那么，同是70平方米的面积，住宅怎么就不容易做到呢？金茂北京国际社区，怎么就能做到呢？

金茂北京国际社区70平米样板间浴缸实景图

这恐怕要从建筑功能的角度去理解和设计了。攸克君知道，之所以做出这个改动，金茂的设计团队是通过调研发现，在90、95后这个群体当中，厨房的使用频率，相对较低，很多都外出或者外卖解决，或者在公司附近解决，因此，对于相对低频使用的厨房，占用过多重要的空间，实际上是存在调整的解决方案的。

金茂北京国际社区样板间开放式厨房实景图

相反，90、95后的青年群体，对居家生活的舒适度、社交功能等，又有较高的要求。因此，基于这一点，进行了强化洗浴、吧台社交的功能的设计。从市场反馈来看，收到了非常好的效果。

这只是举一个典型的例子，在产品设计中，这样的细节还很多。据金茂的朋友说，团队结合不同生活场景至少设计了40多稿不同的方案。

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小编之所以在前文中特别强调，”青年“不等于”刚需“，这着实是强调，金茂北京国际社区的整盘思路，一以贯之的是以青年人对生活的需要和特定的、不同的行为方式、审美习惯等展开的。在和开发商的接触中，小编觉得他们对于客户，”判断“很少，“尊从”很多。

这一点，表现得最为典型的就是营销的思路和方式。传统的房地产项目营销打法，小编一般概括为“八个字”，“以我为主，高举高打”，形象建立起来之后，无论是通过渠道带客，还是电开获客等手段，都是等着客户来找项目，换句话说，就是吸引那些能够“同频”的客户。

但是，金茂北京国际社区的营销思路、打法、方式，都截然决然不同，完全是按照90后、95后的审美和行为方式来的。比如，开发商团队，少有地使用了社会化营销的手段，来作为房地产项目入市开篇。他们没有搞一个传统发布会，而是选择邀请在90、95后群体中，颇有人气的KOL，以奇葩说辩论会的方式，探讨年轻人该不该买房。

不说自己的项目，而是主动触达社会热点的议题，这为金茂北京国际社区带来了极大的在公众议题层面上的曝光度，甚至直接登上微博热搜，这也为其后，采用一以贯之的“线上流量思路”进行营销推广奠定了基础。

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从拿地到产策，再到产品设计和营销，金茂操盘团队始终做到的一点，就是围绕青年人的需求做文章，他们和传统的房地产打法最大的不同，在意识形态层面，就是换了一个位置，把自己从高高在上的“生活方式缔造者”的位置上下来，真诚、再真诚的去面对90、95后的消费群体。因为这个群体和他们的前辈们有很大的不同：

70后、80后，满足了需求，不一定掏钱；90后、95后，只要满足了他们的需求，只要有钱，他们绝大多数会痛痛快快地掏钱。

这一点，还要反过来看看金茂这家企业的特性。金茂在北京最知名的就是府系、悦系产品线，但在全国范围内，金茂同样更知名的，是其城市运营的能力。长沙的梅溪湖、上海的崇明岛等，金茂都是以平方公里为单位获取土地，以10年为跨度进行开发运营，那已经不是简单的房地产开发，而是将各类商业、产业、文化消费资源导入区域，提升和改善城市功能，从而整体性的提升区域价值。

金茂北京国际社区体育公园规划效果图

因此，如果说过往在金茂府、金茂悦系产品中，金茂展现的是其产品能力、服务能力的话，金茂北京国际社区，恐怕将开始体现金茂城市运营的能力。在如今金茂北京国际社区中，13000平方米的体育主题公园将陆续开工建设，同时，在教育、商业、办公等公共配套方面，金茂在北京已有的几个金茂府、金茂悦项目中的表现，诸君应该是看得到的。

金茂北京国际社区共享空间规划效果图

因为大卖，开发商谦虚的总结6个必须做到，在这里，宣誓给每位购房客户：

1. 金茂品牌对项目的加持，尤其是金茂的物业服务水平和城市运营能力。
2. 产品层面，“预期超过预期”，对比竞品，在各个环节，金茂北京国际社区都要高上一个档次
3. 定位明晰，核心定位要坚持。金茂北京国际社区的核心定位，就是服务青年。
4. 我们为客户提供的是优质的生活，而不是生存。

5.金茂北京国际社区是一个以90、80后以及极个别70后为成员的、非常有爱的团队，站在自己或曾经的、现有的自己的角度上，为每个客户呈现打造的一个温暖的家。

这一切，小编也希望，与君共勉。

对于广告人而言金茂北京国际社区的成功与其说是专业的胜利，不如说是开发商顺从本心的,以为为本的一次工作享受。

1.国社是金茂府悦之外的纯纯刚需。小编看到的不是冰冷的房子和产品价值硬逻辑，而是如何让青年人为之尖叫并爱上她。

我们要为他构建一个在茫茫大城市的温暖，有品、有颜、有趣的属于年轻人自己的社区和家，这在地产里第一次有人极尽心力、专门为他们创造的生活方式，更是偌大北京的一个乐园，一个青年生活的防空洞。

2.所以金茂工作人员必须深度懂得他们心里真正要什么，从房子到生活到梦想，从现实痛到心里的燃，从日常围观资讯习惯到年轻人独特的亚文化语境。

3.于是传播立意做了一次大胆的创新，不是广告，而是国社向 [北京青年的一次生活方式提案]初始痛点的「笑着哭」的触碰，8大嗨点必欲点提炼，到共生、同乐、悦己三大核心价值系统构建的细致场景生活方式，再定义项目青年人设，设计ip代言-卡通MOOOKEY金的设计，镭射物料及手办，KOL对频的选择...

为每一个产品设计细节，构建一个有趣让年轻人爽并尖叫的生活场景和故事，每一句话，每一次视觉都是一次青年人的秒懂切嗨的「梗」，白天泡咖啡，晚上喝一杯，北京有房，极度膨胀...

4.很多人年轻朋友说喜欢国社的广告，因为这原本是就是他们的梦想，他们的语言，他们的笑和泪。因为我们也是北漂，为我们和亲爱的朋友一次有价值的工作。

所以当社会价值、商业价值和个人价值机缘交汇之时，好房子就诞生了。