森豪乐居

表弟要结婚了，但他和女朋友都工作不满5年，没有北京的购房资格，再加上手里预算不够投资住宅，听说商办公寓不限购，首付也低一些，所以跑来问我怎样选购商办物业。

既然是自家亲表弟，当然要倾囊相授了。提炼出通俗易懂的五大标准，让表弟“按图索骥”去。在说标准之前我给他普及了下目前市场上可交易的商办政策，详情如下：

北京市商办在2017年3月27日出台限购政策,规定1.商办2017年以后拿500平米才有房本,才有上下水.也就是目前市场上30-50㎡的商办公寓会越来越稀缺.2.新房商办需要注册有限类公司,以公司名义购买.二手的商办需要北京五年社保才能购买.3.年持有税是年租金的6%.买卖直接做法人变更,没有任何契税个税营业税等税费.

了解完商办,对商办购买和持有了基本的了解之后，接下来要听好啦，无论是自住还是投资，选购商办楼盘，选不好可能就是烫手山芋了！好的商办公寓必须符合以下六大标准：

1.地段必须要好2.租金收益必须要高,租金回报率3.使用面积必须要大,户型越小越好4.单价越低越好

一.地段必须要好

李嘉诚曾说过：决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段！

地段决定了一个地区的综合竞争力和未来发展潜力，也决定了租客的承受能力，以及出售时的流动性。

在北京，好地段至少要满足：交通便利有地铁、生活便利靠近商圈。如果医疗和教育的配套也很齐全，就更加分了。

本项目位于大兴南五环西红门板块,距离南五环边600米，项目南侧规划百亩公园簇拥,属于大兴新城核心区，新媒体产业中心，众多家央视、卫视等传媒机构及相关企业入驻.地铁4号线、19号线立体通达无阻.10分钟之内到达万达广场，绿地缤纷城，全亚洲最大的荟聚宜家鸿坤广场4大商圈5分钟到达西红门3甲医院.

02.租金收益必须要高

据爱旅居统计，北京的租金回报率平均为1.68%，也就是100万的房子，月租金只有1400元。如果能找到租金回报率为4%以上的房子，也就是100万的房子租金3300元，就很有投资价值了。

而天恒世界集紧邻国家新媒体产业园区，这里是北京市最大的媒体工作者的聚集地,央视新光大道等多个栏目组在这儿拍摄,使得这个小区普通年轻化,入住率达到80%,租金收益甚至高于5%，可以达到北京平均租金回报率的三倍。

03.使用面积必须要大,户型越小越好.

‍‍项目分未loft和平层产品,其中LOFT层高4.2米,精装修,房本面积45-74平,实际的套内面积做到两层,为65米起.137万起.多种面积随意组合.首付50% 最长可以贷十年

‍平层：57-102平 198万起首付50% 最长可以贷十年

查询周边很多中介门店了解到，与大户型相比，这个小区的小户型都特别容易出租，经常都是秒没，在出售时，小户型的流动性也更好。

普通商办房的公摊都比较大，有些极端的楼盘，公摊甚至达到50%，也就是说，它的使用面积只剩一半了,而本项目得房率为70-75%.再加上LOFT买一层赠送一层的精装修,套内使用空间就更不用说了.

所以在买商办的时候，一定要优先选择赠送面积大、复式（又称LOFT）户型的。如果加上赠送面积，再加上楼上一层全部为赠送，商办的使用面积可以达到150%甚至更高.

而且现在的年轻人结婚越来越晚，北京的平均初婚年龄是28岁，上海29岁，浙江33岁，江苏34岁。结婚晚意味着：他们将有漫长的岁月一个人住，或者跟男女朋友合住。再考虑到他们对隐私性的要求，以及对租金的承受能力，小户型的一居室，必然是最受他们欢迎的户型。

所以，无论是买住宅，还是买商办，我们都应该尽可能选择单价低的，才能减少泡沫，增加未来房产升值的可能性。

四.单价越低越好

根据北京中原市场研究部的统计，2019年1-5月，北京二手住宅成交均价为6.4万元/㎡。高房价压得很多年轻人喘不过气来，也让很多先买房投资的人望而却步，试想：6.4万的房价翻一倍，为12.8万一平，随便一套房子都要1000万以上，这么高的价格，有多少人有这样的承受能力？

而且五环边住宅目前限竞房单价5万,买个55㎡的一居居就是270万,首付105万左右,贷款170多万,月供就得13000多每月,而本项目45㎡的LOFT一室一厅一卫总价137万,差不多就是首付的钱.如果买个55㎡的两居LOFT就是170万左右.还不用还月供,直接减轻刚需外地客户的压力.

‍loft：45-74平 137万起 LOFT才3万/平米 精装修现房

‍平层：57-102平 198万起 平层才3.6万/平米起 精装修现房有燃气

仅就商办楼盘而言，单价市周边住宅单价的三分之二,就可以大胆入手了.

最后再来总结一下：买商办公寓，南五环西红门地铁口商办天恒项目同时兼顾好地段、高租金、高使用面积、小户型、低单价、高租金回报率这四点，所以无论是自住还是投资，都是各位刚需投资性客户不可多得的置业首选.