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概要
目前贷款政策施行“认房又认贷”，首付比例35%-80%，贷款利率上浮10%-30%，贷款年限最长25年，一年内有离婚记录，算二套贷款。
住宅贷款分为：商业贷款、公积金贷款、混合贷款。本文主要讲述商业贷款的操作流程。
01
认房
只计算家庭名下已网签和已持有的北京的住房（外地有没有房没关系，有商业没关系），以建委系统查询结果为准
02
认贷
看全国住宅的商业贷款、公积金贷款记录
03
首套贷款
需同时满足：
①家庭名下在京无房（认房）
②全国内无商业性住房贷款、公积金贷款记录（认贷）
③近一年内无离婚记录
04
二套贷款
若不满足上条【首套贷款】中任意一条，即为二套
05
商业贷款利率（会有变动）
LPR5年期以上基准利率为4.65%
首套：基准利率上浮10%
二套：基准利率上浮20%-30%
06
商业贷款最低首付比例
首套贷款：普通住宅35%，非普通住宅40%
二套贷款：普通住宅60%，非普通住宅80%
注：这里说的【首套贷款】和【二套贷款】与购房资格中的【首套】和【二套】不同
一手新房贷款:
一手新房就按照正常的购买价格，按照自身的情况付35%-80%的首付款。
例如：
房价1000万（非普通住宅），首套贷款，那么首付就是1000×40%=400万，贷款600万。
交税按1000万交。
二手房贷款:
贷款额和首付款：
二手房是按照银行评估价做贷款，评估价一般最高为房价的90%，用房价减去贷款额，才是首付款。
例如：
房价1000万（非普通住宅），首套贷款，银行评估价500万，那么可以贷款是500×60%=300万，首付款是1000-300=700万
（二手房报税价不得低于最低的地区指导总价）
交税：
若【银行评估价】≥【最低地区指导价】，按照【银行评估价】交税
若【银行评估价】＜【最低地区指导价】，按照【最低地区指导价】交税
简单来说：按高的数额去交税。
如上面的例子，银行评估价是500万。
若【地区最低指导价】是600万，按照600万交税。
若【地区最低指导价】是400万，按照500万交税。
申请商业贷款的条件:
申请贷款，需要考量借款人的年龄、收入、征信等01
年满18周岁且具备完全民事行为能力
提供覆盖月供两倍的收入证明
有合法的有效身份证明
征信信息良好
银行的其他条件
商业贷款流程:
二手房商业贷款，从开始办理到银行放款，一般只需要一个月左右时间，根据每个时期不同，以及交易中其它环节影响，时间上会或快或慢。01
审核买方购房资质，卖方房屋核验
网签:
银行联系评估公司对房屋进行评估
审核借款人综合条件、银行面签（签借款合同）
银行出批贷函（代表借款人可以借款）
交税过户、出新房本07
新房本做抵押登记
房地局出他项权证后，银行放款
注：卖家需要注意的是，在过户后，银行才会放款，所以，二手房签约周期长的业主们需要了解拿到银行放款的时间。
商业贷款所需资料
买方（即借款方）
01
已婚
收入证明
学历证明
身份证（夫妻双方）
户口本（夫妻双方）
结婚证（夫妻双方）
工作证明
02
未婚
收入证明
学历证明
身份证
户口本
工作证明
03
离异
收入证明
学历证明
身份证
户口本
工作证明
离婚证
离婚协议盖民政局章
04
丧偶
收入证明
学历证明
身份证
户口本（变更配偶死亡）或死亡证明
工作证明
商业贷款所需资料
卖方
01
已婚
房产证
身份证（夫妻双方）
户口本（夫妻双方）
结婚证（夫妻双方）
银行卡（房主）
02
未婚
房产证
身份证
户口本
银行卡
03
离异
房产证
身份证
户口本
银行卡
离婚证或离婚协议或法院判决书
04
丧偶
房产证
身份证
户口本
银行卡
死亡证明
05
公司
房产证
法人身份证
营业执照副本加盖公章
授权委托书
公司章程
股东协议
06
未成年
房产证
身份证
户口本
银行卡
监护人身份证
监护公证
